Pravna strana kratkoročnog izdavanja stana u Beogradu
Četiri obaveze odlučuju da li je kratkoročno izdavanje u Beogradu legalno: rešenje o kategorizaciji, evidentiranje u eTurista sistemu, boravišna taksa i paušalni porez na prihod. Vlasnici koji upadnu u problem najčešće su uradili prvo, a preskočili ono što niko ne pominje — prijavu svakog gosta, svakog dana.
Ažurirano Oktobar 2026.
1. Kategorizacija
Kategorizacija je dozvola. Bez nje niste domaćin u očima srpskog zakona, nego neko ko nelegalno izdaje stan — a platforma preko koje stiže rezervacija tu ništa ne menja. Izdaje je jedinica lokalne samouprave na čijoj se teritoriji stan nalazi. U Beogradu je to Sekretarijat za privredu.
Merodavni propisi su Zakon o ugostiteljstvu i Pravilnik o standardima za kategorizaciju ugostiteljskih objekata za smeštaj.
- 01Preuzmite pristupne podatke za eTuristaOtiđite lično na šalter za turizam u lokalnoj samoupravi opštine u kojoj je stan, sa ličnom kartom. Tamo dobijate nalog koji ćete koristiti za sve što sledi. U Beogradu je nadležan Sekretarijat za privredu.
- 02Podnesite zahtev za kategorizacijuZahtev se podnosi onlajn, preko portala eTurista. Prilažete dokaz o vlasništvu, kopiju lične karte, dokaz o plaćenoj administrativnoj taksi i tri potpisane izjave — da jedinica ispunjava minimalne tehničke uslove, da ispunjava standarde za kategoriju koju tražite i da ispunjava sanitarno-higijenske uslove.
- 03Prođite izlazak komisijeOpštinska komisija za kategorizaciju obilazi stan i proverava ga prema pravilniku. Uslovi su kombinacija obaveznih stavki koje morate imati i izbornih koje nose bodove za višu kategoriju — površina, oprema kupatila, inventar i slično.
- 04Dobijte rešenje, pa podnesite poresku prijavuRešenje se izdaje kroz eTurista, a jedinica se automatski upisuje u registar. Od datuma rešenja imate 15 dana da podnesete poresku prijavu. Istaknite tablicu sa kategorijom tamo gde pravilnik nalaže.
- 05Prijavljujte svakog gosta, svakog danaOd prve rezervacije nadalje, svaki gost ide u eTurista. To nije opciono i to je obaveza koju vlasnici koji sami upravljaju najčešće propuste.
Koliko košta i koliko važi
Administrativna taksa je oko 1.140 dinara i razlikuje se po opštinama. Rešenje važi tri godine, a obnova ide kroz isti postupak — započnite je oko 60 dana pre isteka.
Šta ako preskocite
Izdavanje bez rešenja o kategorizaciji nosi kaznu od 150.000 do 350.000 dinara za fizičko lice i 200.000 do 800.000 dinara za pravno lice. Neprijavljivanje gostiju u eTurista je poseban prekršaj sa sopstvenom kaznom, pa se kazne sabiraju.
2. eTurista
eTurista je centralni registar i sistem u kome ćete provesti najviše vremena. Tu se podnosi zahtev za kategorizaciju, tu jedinica živi kada bude odobrena, tu se obračunava poreska obaveza — i tu se unosi svaki gost.
Prijava gostiju je svakodnevna i odnosi se na svakoga ko prenoći u stanu, domaćeg ili stranog. Za strane državljane time se izmiruje i obaveza prijave boravka stranca, koja ima rok od 24 sata od dolaska. To je obaveza koju vlasnici najčešće previde, obično zato što prva godina prođe a da niko ne proveri.
3. Boravišna taksa
Ovde greši većina objašnjenja na engleskom, jer postoje dva potpuno različita režima, a koji se primenjuje zavisi od toga šta ste vi, a ne šta izdajete.
Ako ste fizičko lice (domaća radinost)
Ne naplaćujete boravišnu taksu gostima po noćenju. Utvrđuje vam se paušalno, prema broju ležajeva i kategoriji mesta. Beograd je mesto I kategorije, što ga stavlja na vrh državne lestvice — reda veličine 3.300 dinara po ležaju godišnje. Trokrevetni stan tako dolazi na oko 9.900 dinara godišnje. Dobijate rešenje sa iznosom, računom i pozivom na broj.
Ako poslujete preko firme
Taksu naplaćujete po gostu po noćenju — trenutno reda veličine 160 dinara, mada je beogradski iznos više puta menjan i vredi ga proveriti u aktuelnoj gradskoj odluci pre nego što ga uračunate u cene. Mora biti posebno iskazana na računu, naplaćena istovremeno sa smeštajem i uplaćena do 5. u narednom mesecu. Ako je niste naplatili od gosta, dugujete je sami u roku od 15 dana.
4. Porez na prihod
Za fizička lica ovo je paušalni sistem (paušalno oporezivanje), što iznenađuje one koji očekuju da budu oporezovani na ono što su stvarno zaradili. Stopa jeste 20%, ali se primenjuje na obračunatu osnovicu izvedenu iz broja ležajeva i prosečne zarade iz prethodne godine — a ne na vaš prihod.
Obračun je tromesečni, sa rokom plaćanja od 15 dana od kraja svakog kvartala. Ako počnete sredinom godine, plaćate od narednog kvartala; ako prestanete, plaćate zaključno sa poslednjim aktivnim kvartalom. Prva prijava dospeva u roku od 15 dana od rešenja o kategorizaciji.
Ukratko
| Kada | Šta |
|---|---|
| Pre prvog gosta | Rešenje o kategorizaciji od opštine. Bez pregovora. |
| U roku od 15 dana od rešenja | Podnesite poresku prijavu. |
| Svakog dana kada imate goste | Prijavite ih u eTurista. Strane državljane u roku od 24 sata od dolaska. |
| Tromesečno, 15 dana po kraju kvartala | Paušalni porez na prihod. |
| Godišnje (fizička lica) | Rešenje o boravišnoj taksi, oko 3.300 dinara po ležaju u Beogradu. |
| Svake tri godine | Obnova kategorizacije — započnite 60 dana ranije. |
Česta pitanja
Da li mi treba kategorizacija da bih izdavao stan preko Airbnb-a?
Da. Izdavanje privatnog smeštaja u Srbiji bez rešenja o kategorizaciji od lokalne samouprave je prekršaj po Zakonu o ugostiteljstvu, bez obzira na to preko koje platforme stiže rezervacija. Kazne za fizička lica idu od 150.000 do 350.000 dinara; za pravna lica od 200.000 do 800.000.
Koliko važi kategorizacija?
Tri godine od datuma rešenja. Obnova ide kroz isti postupak i treba je započeti oko 60 dana pre isteka, da biste imali vremenski prostor.
Koliko košta kategorizacija?
Administrativna taksa je oko 1.140 dinara, mada se razlikuje po opštinama. Veći trošak obično je dovođenje stana na standard za kategoriju koju želite, a ne sama taksa.
Kako fizičko lice plaća boravišnu taksu u Beogradu?
Fizička lica registrovana kao domaća radinost ne naplaćuju taksu gostima po noćenju. Utvrđuje im se paušalno, prema broju ležajeva i kategoriji mesta. Beograd je mesto I kategorije, što stopu stavlja na vrh državnog raspona — oko 3.300 dinara po ležaju godišnje. Dobijate rešenje sa iznosom, računom i pozivom na broj. Firme funkcionišu drugačije: naplaćuju taksu po gostu po noćenju, iskazuju je na računu i uplaćuju mesečno.
Kako se obračunava porez na prihod od privatnog smeštaja?
Za fizička lica to je paušalni sistem, a ne procenat od onoga što stvarno zaradite. Stopa je 20% i primenjuje se na osnovicu izvedenu iz broja ležajeva i prosečne zarade iz prethodne godine. Obračun je tromesečni, sa rokom plaćanja od 15 dana od kraja kvartala.
Moram li strane goste posebno da prijavljujem policiji?
Obaveza prijave boravka stranca je na pružaocu smeštaja, a rok je kratak — 24 sata od dolaska. Prijavom gosta u eTurista ta obaveza se izmiruje; više ne idete posebno na šalter policije. Proverite aktuelnu proceduru kod svoje opštine, jer se ta oblast poslednjih godina najviše menjala.
Za stanove kojima upravljamo, sve ovo radimo mi
Kategorizacija, prijava u eTurista, poreski kalendar — uključeno, ne dodatno. Pošaljite nam podatke o stanu za besplatnu procenu i pošteno mišljenje o tome koliko može da zaradi. Odgovor u roku od 24 sata.
Zatražite besplatnu procenu