Sami ili preko agencije

Šta je taj posao zapravo

Većina vlasnika kratkoročno izdavanje zamišlja kao oglas i set ključeva. Oglas je možda nedelju dana posla, jednom. Vođenje je sasvim druga stvar i ne prestaje.

1. 01Poruke gostijuUpiti, pitanja pred dolazak, problemi tokom boravka. Brzina odgovora utiče i na rangiranje i na to koliko upita postane rezervacija, a upiti ne poštuju vaše radno vreme ni vremensku zonu.
2. 02Prijem i odjavaOrganizacija ulaska, kasni letovi, raniji dolasci, potvrda odlaska. Sef za ključeve rešava većinu toga — dok nešto ne krene naopako, a onda je to poziv u nezgodno doba.
3. 03Koordinacija čišćenjaZakazivanje čišćenja između svakog boravka, smene istog dana, provera da je urađeno kako treba, zamena posteljine i potrošnog materijala.
4. 04CeneUsklađivanje cena sa tražnjom, događajima i konkurencijom. Kad se radi kako treba, to je nedeljno, a ne jednom godišnje.
5. 05Prijava u eTuristaSvaki gost, svakog dana, po zakonu. To je obaveza koju vlasnici koji sami upravljaju najčešće propuste, a nosi zasebnu kaznu.
6. 06OdržavanjeUočavanje kvarova između boravaka, dogovaranje majstora i prisustvo tokom radova — po pravilu u radno vreme.
7. 07Recenzije i administracijaOcenjivanje gostiju, odgovori na recenzije, računi, poreske prijave, uredne knjige.

Koliko vremena, pošteno

Zavisi od popunjenosti i od toga koliko ste automatizovali, ali obrazac je uvek isti: posao nije težak, nego čest. Po nekoliko minuta više puta dnevno mnogo je teže nositi nego blok sati jednom nedeljno, jer nikad sasvim ne izađe iz glave.

Stvarni trošak retko je ukupan broj sati. Problem je što posao stiže po rasporedu gosta, a ne vašem — poruka usred sastanka, kvar na bravi u nedelju uveče, otkazivanje čistačice na jutro smene istog dana.

Gde vlasnici gube novac

Retko u jednom velikom propustu. Gotovo uvek kroz nekoliko malih, upornih rupa koje se tokom godine saberu.

• Ravna cena. Najveći pojedinačni gubitak. Cena postavljena jednom i ostavljena pogrešna je veći deo godine, i to u oba smera — ostavlja novac za vikende sa događajima i stoji prazna radnim danima zimi.
• Spori odgovori. Mereni u satima umesto u minutima, a rezervaciju dobija onaj ko je prvi odgovorio.
• Amaterske fotografije. Ne snižavaju toliko cenu koliko smanjuju broj ljudi koji oglas uopšte vide.
• Nevođena međusezona. Mart, novembar i početak decembra ne pune se sami. Traže namerno drugačije cene i minimalne boravke.
• Propuštene prijave u eTurista. Nije gubitak prihoda dok ne postane — a tada je kazna, ne manjak.
• Samo jedan kanal. Oglašavanje isključivo na Airbnb-u gubi publiku Booking.com-a, koja je starija, rezerviše ranije i ostaje duže.

Šta se zapravo dobija za naknadu

Vredi biti precizan, jer „kompletna usluga“ kod različitih firmi znači različite stvari. Naša obuhvata fotografiju i video, izradu oglasa i tekstove, određivanje cena, distribuciju na više kanala sa sinhronizovanim kalendarima, svu komunikaciju sa gostima, koordinaciju čišćenja i mesečni izveštaj. Naknada je 20% od stvarno naplaćenog prihoda — bez troškova postavljanja, bez fiksnih mesečnih davanja i bez ičega u mesecu bez rezervacija.

Računica koja odlučuje je jednostavna. Ako upravljanje podigne vaš bruto za više nego što sama naknada iznosi, isplatilo se, a nestanak posla je bonus. Ako ne, kupujete nazad svoje vreme i tu odluku treba pošteno naplatiti sebi, a ne praviti se da je besplatna.

Kada treba da upravljate sami

Postoje stvarni slučajevi, a agencija koja se pravi da ih nema prodaje umesto da savetuje.

• Živite blizu i to vam prija. Neki vlasnici zaista uživaju u ugostiteljstvu. Ako ste tu, imate vremena i nešto dobijate od kontakta sa gostima, radićete to dobro i zadržati celu maržu.
• Izdajete povremeno. Stan koji veći deo godine koristite sami, a izdajete nekoliko nedelja, ne opravdava saradnju sa agencijom.
• Marža vam je već tanka. Skroman stan u rubnoj opštini možda nema prostora da ponese naknadu. Bolje sami, ili preispitati da li je kratkoročno uopšte pravi model.
• Već imate sistem. Ako imate čistačicu kojoj verujete, rutinu za cene koje se stvarno držite i menadžer kanala, izgradili ste veći deo toga. Preostala dobit možda ne vredi naknade.

Česta pitanja